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Immobilien-Fachlexikon

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Stichwort English Beschreibung
Einkünfteerzielungsabsicht beim Vermieter landlord's intention to make a profit Die Absicht, mit einer Tätigkeit dauerhaft Einkünfte zu erzielen. Das Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht ist die Grundvoraussetzung dafür, dass der Vermieter die mit der Vermietung verbundenen Aufwendungen oder auch Verluste steuerlich geltend machen kann. Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit gehen Finanzgerichte und Finanzämter grundsätzlich ohne besondere Prüfung davon aus, dass eine Einkünfteerzielungsabsicht besteht. Problematisch wird es, wenn besondere Umstände vorliegen, die dies in Frage stellen.

Solche Umstände können sein:
  • Verbilligte Vermietung (z. B. an Angehörige),
  • Befristete Vermietung oder kurzfristig angelegte Fremdfinanzierung,
  • Vorübergehende Vermietung wegen Beteiligung an Mietkauf- oder Bauherrenmodellen (Ausnahme: Überschuss während der Beteiligungszeit),
  • Vermietung besonders aufwändig gestalteter Wohnobjekte (BFH, Az. IX R 30/03, Urteil vom 06.10.2004).
Nach einem Urteil des Bundesfinanzhofes ist grundsätzlich auch vom Vorliegen der Einkünfteerzielungsabsicht auszugehen, wenn zu Beginn der Vermietungsphase besonders hohe Verluste anfallen, weil der Eigentümer alle Anschaffungs- und Herstellungskosten für das Mietobjekt komplett fremdfinanziert hat und die Tilgung durch gleichzeitig abgeschlossene Lebensversicherungsverträge erfolgt (Az. IX R 10/04, Urteil vom 19.04.2005). Das Gericht sah auch die Tatsache, dass es sich im Streitfall um eine denkmalgeschützte Windmühle handelte, nicht als Indiz für das Vorliegen einer Liebhaberei an. Schließlich war das Objekt bereits regulär vermietet.

Gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht spricht nach dem Urteil jedoch eine Finanzierungsvereinbarung, nach der bei Ablösung des Darlehens eine Übertragung des Vermietungsobjekts stattfindet, so dass der bisherige Vermieter dann keine Vermietungsgewinne mehr erwirtschaften kann.

Rechtliche und sonstige Hinweise zu unserem Immobilien-Lexikon

Eine Gewähr für die Richtigkeit einzelner Betriffe wird von uns nicht übernommen. Wir empfehlen daher, sich bei entscheidungsrelevanten Begriffen und Definitionen nicht auf unser Lexikon zu verlassen. Es dient der allgemeinen Verständlichkeit von Betriffen, Nomenklatur, Fachausdrücken, die man in der Immobilien-bezogenen Literatur, Fachzeitschriften oder Artikeln allgemein wie auch in der Konversation mit Immobilienprofis, Schriftverkehr etc. findet. 

Vor einer irgendwie vermögensrelevanten Entscheidung empfehlen wir daher dringend, als Laie entsprechende Fachleute zu Rate zu ziehen und sich nicht auf Begriffsdefinitionen allein zu verlassen. Auch sind baurechtliche oder nachbarschaftsrechtliche Aspekte oft Ländersache, somit von Bundesland zu Bundesland eventuell auch verschieden.

Auch unrichtige Definitionen, oder eher noch: unvollständige Definitionen sind nicht auszuschließen. Manche Begriffe können mehrere Bedeutungen haben, für andere wiederum gibt es für die gleiche Sache einen anderen Fachausdruck. Auch hier sind landesübliche Unterschiede nicht auszuschließen. Auch ist die Fachsprache von Architekten, Baufirmen, Beamten oder Angestellten im Bauwesen nicht immer gleich. Und manche Begriffe - wie zum Beispiel Wohnfläche - sind zu unterschiedlichen Zeiten unterschiedlich definiert worden; daher empfiehlt es sich im Zweifelsfall auch, den zeitlichen Aspekt der Herkunft eines Begriffs zu klären.

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